Сослались на справочник 2016 года. Фотографии — из 2014
занижено не менее чем на 25 %
Суд назначил по делу третью экспертизу и поручил её государственному экспертному учреждению. По Инструкции Минюста эксперт при повторной экспертизе обязан указать в заключении причины расхождения своих выводов с ранее проведёнными — или прямо написать, что расхождений нет.
Корпоративный спор в арбитраже: участник выходит из общества, и размер выплаты считается по чистым активам. Главный актив — производственно-складское здание около 2 386 кв. м, из которых больше 40 % площади занимают офисы. Чем ниже оценят здание, тем меньше получит участник, — здесь мы доказывали занижение, а не завышение.
К моменту, когда нас позвали, по делу уже прошли две экспертизы. Разбирать нужно было вторую: комиссия из двух экспертов посчитала стоимость здания сравнительным и доходным подходами и вывела из неё чистые активы общества.
К моменту, когда нас позвали, по делу уже прошли две экспертизы. Разбирать нужно было вторую: комиссия из двух экспертов посчитала стоимость здания сравнительным и доходным подходами и вывела из неё чистые активы общества.
Эксперты сослались на «Справочник оценщика недвижимости — 2016», указали страницу и номер таблицы и приложили фотографии этих таблиц. Фотографии — из справочника 2014 года. В издании 2016 года таблицы имеют другую нумерацию, стоят на других страницах и содержат другие значения: скидка на торг 10,2 % вместо 9 %, коэффициент на передаваемые права 0,74 вместо 0,75, поправка на масштаб 1,14 вместо 1,25. Это не спор о методике — это сверка приложения с источником, на который сослались сами эксперты.
«Среднее значение для активного рынка — 17 %» оказалось не средним. По тому же справочнику средняя скидка на торг — 12 %, а 17 % это верхняя граница расширенного интервала, которую применяют только при латентных факторах. Всю работу здесь делает одно слово в тексте заключения.
Офисы посчитаны по цене склада. Из 2 386 кв. м здания 1 003 кв. м — административно-офисная площадь, больше 40 % общей. Из трёх отобранных аналогов у двух офисных помещений нет вообще, у третьего их 600 кв. м из 9 130, то есть меньше 10 %. По тому же справочнику удельная цена офисной части производственно-складского комплекса относится к складской как 1,54. Неприменение этой корректировки занижает стоимость здания более чем на 20 %.
В доходном подходе стоимость земли вычтена по доле, полученной в сравнительном подходе, хотя ставки капитализации единого объекта и участка под индустриальную застройку разные — 12,1 % и 14,2 %. А коэффициент загрузки применён к зданию, которое сдано в аренду целиком и на длительный срок: эксперты исходили из предположения, что договор расторгнут и здание будут сдавать по частям, не показав ни расчётов, ни обоснования.
Отдельно — как обоснованы веса подходов. Дословно: «Так как в отношении объекта экспертизы субъекты исследования являются источниками основного дохода, то каждому подходу присвоен вес в размере 50 %». Подставим в эту фразу конкретные слова: «Так как в отношении здания эксперты являются источниками дохода, то каждому подходу присвоен вес 50 %». Разбирать тут больше нечего.
«Среднее значение для активного рынка — 17 %» оказалось не средним. По тому же справочнику средняя скидка на торг — 12 %, а 17 % это верхняя граница расширенного интервала, которую применяют только при латентных факторах. Всю работу здесь делает одно слово в тексте заключения.
Офисы посчитаны по цене склада. Из 2 386 кв. м здания 1 003 кв. м — административно-офисная площадь, больше 40 % общей. Из трёх отобранных аналогов у двух офисных помещений нет вообще, у третьего их 600 кв. м из 9 130, то есть меньше 10 %. По тому же справочнику удельная цена офисной части производственно-складского комплекса относится к складской как 1,54. Неприменение этой корректировки занижает стоимость здания более чем на 20 %.
В доходном подходе стоимость земли вычтена по доле, полученной в сравнительном подходе, хотя ставки капитализации единого объекта и участка под индустриальную застройку разные — 12,1 % и 14,2 %. А коэффициент загрузки применён к зданию, которое сдано в аренду целиком и на длительный срок: эксперты исходили из предположения, что договор расторгнут и здание будут сдавать по частям, не показав ни расчётов, ни обоснования.
Отдельно — как обоснованы веса подходов. Дословно: «Так как в отношении объекта экспертизы субъекты исследования являются источниками основного дохода, то каждому подходу присвоен вес в размере 50 %». Подставим в эту фразу конкретные слова: «Так как в отношении здания эксперты являются источниками дохода, то каждому подходу присвоен вес 50 %». Разбирать тут больше нечего.
Эксперты сами приложили фотографии таблиц — то есть показали источник, из которого считали. Оставалось открыть справочник, на который они сослались, и сравнить. По этому делу меня пригласили в процесс представителем, и те же доводы я заявлял в заседании устно: на бумаге замечание живёт само по себе, а в заседании его можно довести до конца — показать судье фотографию из приложения и рядом ту же таблицу в справочнике, на который эксперты ссылались.
Дмитрий Смолянинов, Красноярск