Рецензия на оценочную экспертизу недвижимости
Проверяем судебную экспертизу, которой определили стоимость здания, помещения, участка или кадастровую стоимость объекта, и готовим заключение специалиста для приобщения к делу. Ваше заключение смотрим до оплаты и говорим прямо, есть ли за что зацепиться.
- от 30 000 ₽цена по этому направлению
- 5–10 рабочих днейсрок подготовки заключения
- бесплатнооценка перспектив и точная цена
Что проверяем в оценочной экспертизе
Оценочная экспертиза редко разваливается от одного замечания. Разваливается она там, где ошибку видно в цифрах самого эксперта. Ниже семь мест, откуда эти цифры обычно и берутся. Дела, на которые мы ссылаемся, открываются по ссылке: там разбор целиком и приложенный к нему обезличенный образец рецензии в PDF.
Соответствие федеральным стандартам оценки
ФСО обязательны для оценщика, и проверяются они по формальным признакам: заявлен ли подход, обоснован ли отказ от двух других, раскрыт ли анализ рынка, приведён ли расчёт в проверяемом виде. Отказ от подхода одной фразой «применение нецелесообразно», без объяснения, это готовое основание для ходатайства.
Подбор аналогов
Здесь чаще всего и лежит основная сумма. Объект из другого сегмента рынка, из другого населённого пункта, с другой площадью и другим разрешённым использованием аналогом не является, а корректировка на это либо не вводится, либо вводится без источника.
В одном из наших дел эксперт написал, что рынка нет, а страницей раньше привёл двенадцать аналогов.
Корректировки и их обоснование
Каждая поправка обосновывается одним из двух: либо справочником, который читатель откроет сам, либо расчётом, который можно повторить по данным из заключения. Третьего не дано, и чаще всего в заключении стоит именно третье: величина названа, а откуда она взялась, не сказано.
Если источник справочник, проверяем ещё и границы применимости. Ограничение вида «модель построена для участков от 1 000 кв. м» бывает напечатано прямо под графиком, которым эксперт пользуется для участка втрое меньше.
Расчёт износа
Физический, функциональный и внешний износ считаются по разным основаниям, и подмена одного другим меняет сумму в разы. Отдельно проверяем, не учтён ли износ дважды: один раз в ценах аналогов, второй в корректировке.
Что вошло в объект оценки
Здание, оценённое вместе с земельным участком, стоит дороже здания. Если участок в предмет спора не входит и налог за него платится отдельно, а корректировка на его долю не введена, разница целиком уходит в сумму иска. В деле о паркинге это дало от 7,3 до 14,3 млн ₽.
Квалификация тех, кто подписал заключение
Сводная таблица на полстраницы: какой вид экспертизы назначил суд, какие специальности и аттестаты у людей, которые её подписали, действовали ли они на дату заключения. Это довод не о точности расчёта, а о допустимости доказательства, и весит он больше: в одном из наших дел суд назначил по нему третью экспертизу.
Расхождение с первичной экспертизой
Если экспертиза повторная, эксперт обязан указать причины расхождения своих выводов с прежними либо прямо отметить, что расхождений нет. Пункт 21 Инструкции, утверждённой приказом Минюста России от 28.12.2023 № 404. Молчание об этом само по себе замечание, и оно проверяется за минуту.
Отдельно считаем сумму заново. Встречный расчёт строим на аналогах и расчётной модели самого эксперта, меняя только то, что исправлено. Тогда разница объясняется исключительно ошибкой, и довод «вы взяли другие исходные данные» не работает.
Когда стоит проверить оценочную экспертизу
Семь поводов, которые видны юристу, читающему заключение обычным взглядом, без специальных знаний в оценке.
- Вы оспариваете кадастровую стоимость, а кандидатуру эксперта предложила вторая сторона: бюджетное учреждение, администрация или комиссия. Кандидатов заявляют обе стороны, это обычный порядок, но сторона знает заранее, к какой сумме придёт её кандидат.
- Сумма в заключении расходится с ценой реальной сделки по этому же объекту, и расхождение в тексте не объяснено.
- Аналоги взяты из другого города, другой площади или другого разрешённого использования, а анализа местного рынка в заключении нет.
- Объект эксперт не осматривал и на осмотр вас не звал, при этом состояние и износ в расчёте учтены.
- Спор идёт о здании, а оценено оно вместе с земельным участком, за который налог платится отдельно.
- Экспертиза повторная, её вывод разошёлся с первичной, а причина расхождения не названа.
- Ваш собственный отчёт об оценке пытаются снести чужой рецензией или экспертизой.
Последний повод это отдельная работа: сначала разбираем замечания оппонента к вашему отчёту, потом его собственный расчёт. Такое дело у нас есть, его разбор и образец рецензии ниже на этой странице.
Цена и срок
Точную сумму называем после того, как откроем ваше заключение. Обычно в тот же день.
- от 30 000 ₽Разбор заключения: методика, процессуальная часть, квалификация экспертов, ссылки на страницы. Дороже, если объектов несколько.
- по цене экспертизыСо встречным расчётом стоимости, но не меньше 50 000 ₽. Кадастровый спор дороже всегда: оценка в нём ретроспективная, и рынок приходится восстанавливать на дату прошлых лет.
- 5–10 рабочих днейПять дней это разбор без встречного расчёта. Десять дней это работа с расчётной моделью эксперта.
- бесплатноОценка перспектив. Смотрим документ и говорим, есть ли за что зацепиться.
Что входит в стоимость и от чего она зависит, подробно на странице Цены и сроки.
Как идёт работа
Четыре шага, от письма до документа на руках.
- Присылаете заключениеЦеликом, в любом виде. Если смета или таблица аналогов лежит отдельным приложением, пришлите и её: в тексте заключения такие таблицы обычно нечитаемы.
- Отвечаем в течение сутокГоворим, есть ли основания для рецензии, какие именно, и называем точную цену. Если оснований нет, говорим прямо и денег не берём.
- Договор и предоплатаРаботаем по договору, организациям счёт и акт. Договор и реквизиты приходят до оплаты. Цена фиксируется в договоре и задним числом не пересматривается.
- Заключение специалистаЭлектронная копия в день готовности, оригинал с подписью и печатью почтой или курьером. Ответы на вопросы по тексту после сдачи без доплаты.
Четыре дела по недвижимости
В каждом видно, что было в заключении, что мы нашли и что сделал с этим суд. К каждому делу приложен обезличенный образец рецензии.
Образцы рецензий по недвижимости
Четыре документа по делам выше. Открываются без формы и без регистрации: посмотреть, как выглядит рецензия, важнее одной заявки.
Каждый образец это 4–7 страниц: полный разбор нарушения со ссылкой на страницу заключения, раздел о квалификации специалиста и фрагмент выводов.
Документы обезличены. Убраны имена сторон и представителей, названия организаций, номер дела и суд, адреса и кадастровые номера объектов, имя эксперта, чью экспертизу разбирали. Авторские оценки и интонация оставлены как есть: текст мы намеренно не приглаживали.
Кто подписывает рецензию по недвижимости
Рецензию подписывает специалист с действующим квалификационным аттестатом по тому направлению, о котором идёт спор. Не «эксперт нашей компании», а конкретный человек: номер аттестата проверяется в реестре. Аттестат действует три года, и чтобы его сохранить, экзамен сдаётся заново по каждому направлению отдельно. По недвижимости у обоих пройдено три цикла подряд.
Дмитрий Смолянинов
Красноярск
- Аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости» № 040713-1
действующий, третий цикл подряд: 2018, 2021, 2024 - Судебный эксперт по программе «Судебно-оценочная экспертиза»
Российский государственный университет правосудия, 2019 - «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»
НИУ МГСУ, 2022 - Квалификационный аттестат кадастрового инженера № 24-16-897
2016. Переподготовка «Кадастровая деятельность», 2020 - Эксперт СРОО «Экспертный совет» с правом экспертизы отчётов об оценке
в экспертный совет избирался дважды: в 2020 и в 2023 году - Экономист и магистр юриспруденции
КГТУ, диплом с отличием, 2000 · РЭУ им. Г. В. Плеханова, 2022
Марк Румянцев
Калининград
- Аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости» № 040233-1
действующий, третий цикл подряд: 2017, 2021, 2024 - Судебный эксперт по программе «Судебная финансово-экономическая экспертиза»
МГЮА им. О. Е. Кутафина, 2014 - «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»
НИУ МГСУ, 2016 - «Государственная кадастровая оценка»
РЭУ им. Г. В. Плеханова, 2017 - Эксперт СРОО «Экспертный совет»
в экспертный совет избирался четыре раза подряд: 2014, 2017, 2019, 2022 - Экономист и два магистра с отличием
КГТУ, 1997 · экономика, РЭУ им. Плеханова, 2014 · юриспруденция, РЭУ им. Плеханова, 2022. В оценке с 2003 года
Вопрос о том, вправе ли человек подписывать заключение по назначенному виду экспертизы, мы задаём в каждой рецензии чужим экспертам. Отвечаем на него и о себе.
Вопросы по оценочной экспертизе
Общие вопросы о рецензии, о сроках и о том, что делать после её получения, собраны в разделе Вопросы и ответы.
Сама кадастровая стоимость оспаривается решением комиссии или суда, и рецензия её не заменяет. Она работает на шаг раньше: если по вашему делу уже назначена судебная экспертиза и её результат вас не устраивает, рецензия даёт основание ходатайствовать о повторной. Кадастровые споры идут в порядке административного судопроизводства, норма там ч. 2 ст. 83 КАС РФ: сомнения в обоснованности заключения либо противоречия в выводах.
Два дела на этом сайте это именно кадастровые споры: земельный участок и два участка под застройку, и в обоих суд назначил третью экспертизу.
Само по себе нет. Оценщик вправе отказаться от подхода, но обязан объяснить, почему он неприменим именно к этому объекту, и объяснение должно проверяться. Нарушение начинается там, где вместо обоснования стоит фраза вроде «применение затратного подхода нецелесообразно» и больше ничего.
Отдельный случай, когда обоснование отказа противоречит остальному тексту: эксперт пишет, что рынка нет, а страницей раньше приводит таблицу аналогов с этого самого рынка. Такое замечание проверяется за минуту и не требует специальных знаний.
Да, и это отдельный жанр. Документ строится в два хода: сначала разбираются замечания оппонента к вашему отчёту, потом его собственный расчёт. Второй ход нужен обязательно: показать, что замечания голословны, мало, суд должен увидеть, что и альтернативная цифра построена неверно.
Такое дело есть на этой странице: эксперт заявил рост цен вчетверо и сам приложил данные, по которым рост составил 20 %. Ни одного постороннего источника для этого не понадобилось.
В оценочных спорах обычно нет. Рецензия проверяет работу эксперта по его же документу: какие аналоги он взял, откуда корректировки, как посчитан износ, что вошло в объект оценки. Для этого нужны заключение, материалы дела и открытые источники, а не выезд.
Осмотр нужен там, где спор идёт о фактическом состоянии объекта и его нужно увидеть своими глазами. Если по вашему делу это так, скажем сразу и посчитаем выезд отдельно.
Разбираем, и в нашей практике таких дел заметная часть. Направление ошибки для работы значения не имеет: проверяется методика и арифметика, а не то, в какую сторону эксперт промахнулся.
Первым вопросом мы всегда спрашиваем, чью сторону вы представляете и в какую сторону работаем. Довод бывает безупречен технически и при этом вреден для клиента. Такие мы не замалчиваем, а показываем вам и переносим в раздел о том, что не оспаривается.
Заключение целиком, обязательно с сохранением нумерации страниц оригинала: все ссылки в рецензии идут на страницы, и без исходной нумерации они будут неверными.
Полезны, но не обязательны: таблица аналогов и расчёты отдельным файлом, если в тексте они нечитаемы; определение суда о назначении экспертизы; предыдущие экспертизы и отчёты по этому же объекту; правоустанавливающие документы, если спорят о том, что вообще входит в объект оценки.
Пришлите заключение, посмотрим и назовём цену
Оценим перспективы бесплатно и обычно в тот же день. Если оснований для рецензии нет, скажем прямо и денег не возьмём.
Другие направления
Главная · Цены и сроки · Примеры дел · Эксперты · Вопросы и ответы