Административное дело об оспаривании кадастровой стоимости закрытого паркинга площадью 1 572,5 кв. м. Суд назначил оценочную экспертизу: соответствует ли отчёт об оценке закону и какова рыночная стоимость объекта.
Эксперт насчитал 38,8 млн руб. Рецензию заказал административный истец, делал её калининградский офис, рецензент Румянцев.
Эксперт насчитал 38,8 млн руб. Рецензию заказал административный истец, делал её калининградский офис, рецензент Румянцев.
Главная методическая ошибка в земле. Рыночную стоимость объекта капитального строительства в кадастровом споре считают для налогообложения, и стоимость прав на земельный участок в неё не включают: иначе за участок платят дважды, земельным налогом или арендой напрямую и ещё раз внутри налога на имущество. Аналогами у эксперта выступали встроенные помещения, цена которых землю уже содержит, а корректировку на долю участка в едином объекте он не применил. Эта корректировка есть во всех справочниках недвижимости, в том числе в том, которым эксперт пользовался сам.
Отказ от доходного подхода эксперт объяснил тем, что количество машино-мест и загрузку в открытых источниках не найти, а данные заказчика рыночными считать некорректно. Между тем п. 23 «з» ФСО № 7 прямо разрешает оценивать недвижимость под определённый вид бизнеса по информации о его операционной деятельности. Стандарт даёт два пути: арендные ставки из открытых источников, при их нехватке с корректировками по другим регионам, либо данные собственника. Эксперт не пошёл ни одним.
Первый вопрос суда был про соответствие отчёта об оценке требованиям законодательства, то есть про экспертизу отчёта. Это отдельная деятельность: ст. 17.1 закона № 135-ФЗ, отдельный стандарт ФСО № 5, а порядок действий эксперта по п. 15 ФСО № 5 задают внутренние документы СРО оценщиков, где есть и классификация нарушений, и методы. Эксперт же руководствовался стандартами оценки «в части терминологии и проведения оценочных процедур», то есть не отличил оценку от проверки чужой оценки. Ни одного документа по методологии экспертизы отчётов в заключении не использовано, ответа на первый вопрос суда нет.
Встречный расчёт сделан на аналогах и расчётной модели самого эксперта, чтобы разница объяснялась только исправленными ошибками. Сравнительный подход с корректировкой на долю участка даёт 31,5 млн руб. вместо 38,8 млн, это на 19 % или на 7,3 млн меньше. Доходный подход методом прямой капитализации даёт по единому объекту 21,6 млн руб.: 120 машино-мест, ставка 2 387 руб. в месяц, недозагрузка 13,3 %, операционные расходы 518 000 руб. в год, ставка капитализации 11,40 %. При равных весах двух подходов рыночная стоимость объекта выходит 24,5 млн руб., то есть на 37 % или на 14,3 млн ниже, чем у эксперта.
Отказ от доходного подхода эксперт объяснил тем, что количество машино-мест и загрузку в открытых источниках не найти, а данные заказчика рыночными считать некорректно. Между тем п. 23 «з» ФСО № 7 прямо разрешает оценивать недвижимость под определённый вид бизнеса по информации о его операционной деятельности. Стандарт даёт два пути: арендные ставки из открытых источников, при их нехватке с корректировками по другим регионам, либо данные собственника. Эксперт не пошёл ни одним.
Первый вопрос суда был про соответствие отчёта об оценке требованиям законодательства, то есть про экспертизу отчёта. Это отдельная деятельность: ст. 17.1 закона № 135-ФЗ, отдельный стандарт ФСО № 5, а порядок действий эксперта по п. 15 ФСО № 5 задают внутренние документы СРО оценщиков, где есть и классификация нарушений, и методы. Эксперт же руководствовался стандартами оценки «в части терминологии и проведения оценочных процедур», то есть не отличил оценку от проверки чужой оценки. Ни одного документа по методологии экспертизы отчётов в заключении не использовано, ответа на первый вопрос суда нет.
Встречный расчёт сделан на аналогах и расчётной модели самого эксперта, чтобы разница объяснялась только исправленными ошибками. Сравнительный подход с корректировкой на долю участка даёт 31,5 млн руб. вместо 38,8 млн, это на 19 % или на 7,3 млн меньше. Доходный подход методом прямой капитализации даёт по единому объекту 21,6 млн руб.: 120 машино-мест, ставка 2 387 руб. в месяц, недозагрузка 13,3 %, операционные расходы 518 000 руб. в год, ставка капитализации 11,40 %. При равных весах двух подходов рыночная стоимость объекта выходит 24,5 млн руб., то есть на 37 % или на 14,3 млн ниже, чем у эксперта.
Эксперт взял в аналоги встроенные помещения, в цене которых земля уже сидит, и не стал вычитать её долю. За участок в кадастровом споре платят отдельно, земельным налогом, поэтому в стоимость здания она попадать не должна. Одна невзятая корректировка из справочника, которым он же и пользовался, дала 7,3 млн руб. разницы, а вместе с неучтённым доходным подходом 14,3 млн.
Марк Румянцев, Калининград