Административное дело об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка площадью 650 633 кв. м. Суд субъекта поставил эксперту два вопроса: соответствует ли отчёт об оценке закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам, и какова рыночная стоимость участка.
Эксперт ответил, что отчёт вводит в заблуждение, и посчитал стоимость сам. Рецензию заказал административный истец, чей отчёт и разбирали. Жанр здесь другой, чем в остальных кейсах: сначала мы защищаем отчёт от замечаний эксперта и только потом разбираем его собственный расчёт.
Эксперт ответил, что отчёт вводит в заблуждение, и посчитал стоимость сам. Рецензию заказал административный истец, чей отчёт и разбирали. Жанр здесь другой, чем в остальных кейсах: сначала мы защищаем отчёт от замечаний эксперта и только потом разбираем его собственный расчёт.
Вывод о том, что отчёт вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, эксперт делает на десятом шаге исследования, сразу после формальных проверок. После этого он проводит ещё сорок шесть проверок. Вывод сделан до того, как исследование закончено.
Первое замечание: средняя цена продажи участков к дате оценки выросла примерно вчетверо, со ссылкой на исследование аналитической фирмы. В выборку этого исследования попали участки разных категорий и видов разрешённого использования: в одной строке приведённой самим экспертом таблицы цены идут от 25 до 15 800 руб., разброс в 632 раза. Никакой тенденции по такой выборке не определить. А по собственным данным эксперта удельная стоимость за год выросла со 169 до 203 руб. за кв. м, это 20 %, а не четыре раза.
Второе: оценщик видел коммуникации на участке и не стал их учитывать, значит, занижал стоимость намеренно. Но п. 20 ФСО № 7 прямо требует оценивать застроенный участок как незастроенный. Сооружения электроснабжения и водоснабжения это объекты капитального строительства, у них своя кадастровая стоимость и свой налог; у участка учитывается только возможность подключения, и она одинакова у объекта оценки и у аналогов.
Третье: из слов «землеотводы под боксы» в объявлении эксперт вывел, что продаётся право краткосрочной аренды, и насчитал корректировку на передаваемые права в 35,14 %. Ни одной ссылки на норму или на методику под этим выводом нет.
В собственном расчёте эксперта корректировка на площадь применена за пределами области применения модели. Коэффициенты взяты из справочника оценщика, приложен скриншот таблицы, но несколькими страницами раньше авторы справочника предупреждают: коэффициенты построены на степенной модели, у которой есть минимальная площадь, и экстраполировать ниже неё нельзя, модель выдаст неверный результат. Минимум здесь 10 000 кв. м. У двух аналогов из четырёх площадь меньше, 9 238 и 1 651 кв. м, к ним модель неприменима вовсе. Для двух оставшихся расчёт по формуле справочника даёт не 16 %, а 30,74 и 32,68 %.
Если убрать аналоги, которые аналогами не являются, средняя удельная стоимость на этапе корректировки на площадь выходит 533 руб. за кв. м вместо 640, то есть на 16,7 % ниже. Нарушена ст. 8 закона № 73-ФЗ в части научной основы исследования. И отдельно: на вопрос суда, как выявленные нарушения повлияли на итоговую стоимость, эксперт ответил «существенно повлияли в сторону значительного занижения», не раскрыв ни существенности, ни значительности, и при этом ни одной ошибки в расчётах отчёта не нашёл.
Первое замечание: средняя цена продажи участков к дате оценки выросла примерно вчетверо, со ссылкой на исследование аналитической фирмы. В выборку этого исследования попали участки разных категорий и видов разрешённого использования: в одной строке приведённой самим экспертом таблицы цены идут от 25 до 15 800 руб., разброс в 632 раза. Никакой тенденции по такой выборке не определить. А по собственным данным эксперта удельная стоимость за год выросла со 169 до 203 руб. за кв. м, это 20 %, а не четыре раза.
Второе: оценщик видел коммуникации на участке и не стал их учитывать, значит, занижал стоимость намеренно. Но п. 20 ФСО № 7 прямо требует оценивать застроенный участок как незастроенный. Сооружения электроснабжения и водоснабжения это объекты капитального строительства, у них своя кадастровая стоимость и свой налог; у участка учитывается только возможность подключения, и она одинакова у объекта оценки и у аналогов.
Третье: из слов «землеотводы под боксы» в объявлении эксперт вывел, что продаётся право краткосрочной аренды, и насчитал корректировку на передаваемые права в 35,14 %. Ни одной ссылки на норму или на методику под этим выводом нет.
В собственном расчёте эксперта корректировка на площадь применена за пределами области применения модели. Коэффициенты взяты из справочника оценщика, приложен скриншот таблицы, но несколькими страницами раньше авторы справочника предупреждают: коэффициенты построены на степенной модели, у которой есть минимальная площадь, и экстраполировать ниже неё нельзя, модель выдаст неверный результат. Минимум здесь 10 000 кв. м. У двух аналогов из четырёх площадь меньше, 9 238 и 1 651 кв. м, к ним модель неприменима вовсе. Для двух оставшихся расчёт по формуле справочника даёт не 16 %, а 30,74 и 32,68 %.
Если убрать аналоги, которые аналогами не являются, средняя удельная стоимость на этапе корректировки на площадь выходит 533 руб. за кв. м вместо 640, то есть на 16,7 % ниже. Нарушена ст. 8 закона № 73-ФЗ в части научной основы исследования. И отдельно: на вопрос суда, как выявленные нарушения повлияли на итоговую стоимость, эксперт ответил «существенно повлияли в сторону значительного занижения», не раскрыв ни существенности, ни значительности, и при этом ни одной ошибки в расчётах отчёта не нашёл.
Эксперт назвал рост цен вчетверо и сам же приложил таблицу, из которой видно 20 %. Ни одной ошибки в расчётах отчёта он не нашёл, но написал, что отчёт вводит в заблуждение, и написал это на десятом шаге из пятидесяти шести. Защищать отчёт в такой ситуации приходится не своим расчётом, а чтением того, что эксперт сам положил в дело.
Дмитрий Смолянинов, Красноярск